[부동산경매] 공동근저당권자가 우선배당을 받았다는 사정만으로는 기본거래가 종료된다고 볼 수 없다.

 

<1> 공동근저당권자가 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받았다는 사정만으로는 당연히 채권자와 채무자 사이의 기본거래가 종료된다고 볼 수 없다.

 

공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부 부동산에 대하여 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받은 경우, 해당 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기(=매수인이 매각대금을 지급한 때) 및 같은 시기에 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 원칙적으로 확정되지 않는다.

 

대법원 2017. 9. 21.선고 2015다50637【판결요지】

 

공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부 부동산에 대하여 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받은 경우, 해당 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정되지만, 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 기본거래가 종료하거나 채무자나 물상보증인에 대하여 파산이 선고되는 등의 다른 확정사유가 발생하지 아니하는 한 확정되지 아니한다.

 

공동근저당권자가 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받았다는 사정만으로는 당연히 채권자와 채무자 사이의 기본거래가 종료된다고 볼 수 없고, 기본거래가 계속되는 동안에는 공동근저당권자가 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 담보가치를 최대한 활용할 수 있도록 피담보채권의 증감·교체를 허용할 필요가 있다.

 

위와 같이 우선배당을 받은 금액은 나머지 목적 부동산에 대한 경매절차에서 다시 공동근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 없어 이후에 피담보채권액이 증가하더라도 나머지 목적 부동산에 관한 공동근저당권자의 우선변제권 범위는 우선배당액을 공제한 채권최고액으로 제한되므로 후순위 근저당권자나 기타 채권자들이 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수 없기 때문이다.

 

 

 

<2> 분할 매각이 허용되지 않는 토지를 투기성이 아닌 토지 일부 만 매각하더라도 실거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없다

 

분할 매각이 허용되지 않는 토지를 취득하여 그 일부는 본래 용도인 중고자동차 경매업에 사용하였으나 나머지 부분은 위 사업자금의 조달을 위하여 매각한 경우, 그 거래행위는 정상적인 경제행위로서 투기성이 없으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없다.

 

대법원 2000. 7. 7.선고 98두8834【판결요지】

 

중고자동차 경매업을 하고자 하는 자가 분할 매각이 허용되지 않았던 상업용지 전체를 매수한 후, 그 매수자금 및 경매장 건축비용 등의 부족으로 인한 자금난을 해소하기 위하여 그 일부 토지를 매각한 경우, 그 거래행위는 중고자동차 경매업을 영위하기 위한 정상적인 경제행위의 일환으로 이루어진 것으로서 투기성이 없으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없다.

 

 

 

<3> 지상권이 있는 건물이 경매 등으로 소유권이 이전되면 그 건물에 대한 지상권도 이전된다

 

지상권이 건물과 같이 경매에 의해서 이전된 경우에 경락인이 건물을 경락한 후 철거하거나 헐어버리거나 하는 등의 매각조건하에서 경매가 되는 등 특별한 사정이 있지 않은 경우에는 등기없이도 지상권은 이전된며, 주위토지통행권은 통행권이 있어서 통행을 하는 경우에도 가장 손해가 적은 장소와 방법을 가려 통행할 수 있을 뿐이다.

 

대법원 1976. 5. 11.선고 75다2338【판결요지】

 

건물이 경매에 의하여 소유권이 이전되었다면 경락인이 건물을 경락한 후 철거하거나 헐어버리거나 하는 등의 매각조건하에서 경매가 되는 등 특별한 사정이 있지 않은 경우에는 지상권도 건물의 이전과 불가분리관계에서 그에 따라서 이전되었다 할 것이고 이렇듯 경매에 의해서 이전된 지상권은 그에 대한 등기가 없어도 그 후의 그 토지전득자에 대하여도 당연히 유효하다.

토지소유자는 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에만 그 주위 토지를 통행 또는 필요에 따라서 통로를 개설할 수 있을 뿐이며, 통행권이 있어서 통행을 하는 경우에도 가장 손해가 적은 장소와 방법을 가려 통행할 수 있을 뿐 그에 제공되는 장소를 점유할 권리까지는 없는 것이다.

 

 

 

자료제공 울산지방법원 경매매수대리등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국

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