[부동산경매]대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 보증금 전액을 받을 수 있다.

 

<1> 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 보증금 전액을 받을 수 있다.

 

경매에서 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액 전부이며, 부대상고의 제기 기한은 상고이유서 제출기한 만료시까지로 보아야 한다.

 

대법원2001. 3. 23.선고2000다30165【판결요지】

 

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다.

그리고, 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지라고 보아야 할 것이다.

 

 

 

<2> 공장에 설치된 기계 등 공용물은 기계, 기구 목록에 기재되지 않은 물건을 경매 감정평가서 금액에 포함된 상태로 경락허가결정을 한 경우에는 중대하자로 본다.

 

공장의 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타의 공용물은 공장저당법 제7조 소정의 기계, 기구목록에 기재되어야만 공장저당의 효력이 미치게 되며, 공장저당의 효력이 미친다고 볼 수 없는 물건을 평가한 감정평가서의 감정금액에 의하여 한 경락허가결정에는 중대한 하자가 있다.

 

대법원1993. 4. 6.자93마116 【결정요지】

 

공장저당법 및 민법의 각 규정을 종합하여 보면 공장의 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타의 공용물은공장저당법 제7조소정의 기계, 기구목록에 기재되어야만 공장저당의 효력이 미친다.

공장저당에 의한경매에서 최저경매가격을 결정한 감정평가서상의 평가대상인 기계, 기구 등이경매물건명세서상의 기재와 동일한지 여부 및 저당권의 효력이 미치는지 여부에 의심이 있으므로 그 감정평가서의 감정금액에 의하여 한 경락허가결정에는 중대한 하자가 있다.

 

 

 

 

<3> 채권양수인이 배당표 확정 전까지 채권양수사실을 소명하지 못해 배당받지 못한 경우, 그 채권양수인을 상대로 부당이득반환을 구할 수 있다.

 

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자로부터 피보전권리를 양수한 채권양수인이 배당표 확정 전까지 채권양수사실을 제대로 소명하지 못함에 따라 가압류채권자에게 배당된 금액을 다른 배당참가 채권자가 배당이의의 소를 제기하여 배당받은 경우, 채권양수인이 그 채권자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있다.

 

대법원2012. 4. 26.선고2010다94090【판결요지】

 

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자로부터 피보전권리를 양수한 채권양수인이경매법원에 채권신고를 하였으나 배당표가 확정되기 전까지 채권양수사실을 제대로 소명하지 못함에 따라 가압류채권자에게 배당된 경우에, 다른 배당참가 채권자가 가압류채권자의 피보전권리는 채권양수인에게 양도되어 이미 소멸하였다는 이유로 가압류채권자에게 배당된 금액에 대하여 배당이의를 제기하고 배당이의의 소를 통해 가압류채권자에게 배당된 금액을 배당받는다면 채권양수인은 그 채권자를 상대로 가압류채권자의 배당액에 관하여 부당이득반환청구를 할 수 있다.

 

 

자료제공 울산지방법원 경매매수대리등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국

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