일부경매 부동산 낙찰허가 결정 후 일괄 경매 주장할수 없다.

안녕하세요 똑똑 입니다^^

 

아침부터 바람이 세게 몰아치고

직장인들이 가장 힘들어 한다는 월요일 입니다.

이번 한주도 모두 화이팅 합시다!!

 

 

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"일부경매 부동산 낙찰허가결정 후, 일괄경매 주장할 수 없다"

 

경매 목적 토지와 별개의 독립한 부동산에 대하여 별도의 경매청구 또는 일괄경매의 주장 없이 낙찰허가결정이 있은 후, 후순위 전세권자가 일괄경매에 관한 소명자료를 제출하면서 경매절차의 하자를 주장할 수 없으며, 경매 목적물의 감정가격이나 낙찰가격이 시가에 비하여 저렴하다는 주장이 낙찰허가결정에 대한 적법한 항고이유가 되지 않는다.

대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 【결정요지】

 

경매 목적 토지와 별개의 독립한 부동산인 건물과 철탑 등에 대하여 경매 신청인의 별도의 경매청구는 물론이고

어느 누구로부터도 일괄경매의 대상이 된다는 주장이나 소명조차 없는 상태에서 경매절차가 진행되어

경매목적 토지에 대한 낙찰허가결정까지 있게 되었다면 그 후 후순위 전세권자에 불과한 자가

그 건물 등에 대하여 일괄경매를 하였어야 한다는 소명자료를 제출하면서 경매절차에 있어 최저경매가격결정이나

일괄경매결정에 하자가 있다고 주장할 수는 없다.

그리고, 경매 목적물의 감정가격이나 낙찰가격이 시가에 비하여 저렴하다는 취지의 주장은 단순히 낙찰가격을 다투는 것으로서 적법한 재항고이유가 되지 아니한다.

 

 

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 "최초 경매가격 결정 후,

부동산가격에 변동이 있는 경우, 부동산가격 재평가 없다."

 

최초 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있는 경우라 하더라도 특별한 경우를 제외하고는 부동산가격을 재평가하여야 하지 않으며, 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다.

또한, 경매 대상 토지가 도시계획상 자연녹지지역 내 공원으로서 그 사용·수익에 공법상 제한이 있는 경우, 그 수목의 가액을 제외시킨 채 토지가격만을 평가하여 최저입찰가격을 결정한 것이 그 가격 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰불허 사유가 된다.

대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 【결정요지】

 

재경매는 종전의 경매절차를 속행하는 것으로서, 민사소송법 제648조 제2항에 의하여 재경매명령 후

최초의 재경매기일에 적용되는 최저경매가격 기타 매각조건이라 함은 전 경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건을 가리킨다.

 

최초의 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다.

 

경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다.

 

경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로,

경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고

위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여

민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 한다.

 

 

자료제공: 울산지방법원 매수신청대리 등록인

대성경매공인중개사사무소 소장 김 영 국

경매 무료 상담 010-3597-2121

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