대항요건을 갖춘 임차인이 집행법원에 권리신고해야만 된다.

 

<1> 대항요건을 갖춘 임차인이 집행법원에 권리신고해야만 된다.

 

주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 이해관계인이 되기 위해서는 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고해야 비로소 이해관계인이 되는 것이며, 임차인이 부동산임의경매절차에서 우선매수권을 갖지 못하며, 부동산 입찰절차에서 동일한 물건에 관하여 1인이 2인 이상의 대리인이 된 경우, 그 대리인이 한 입찰행위의 효력은 무효이다.

 

대법원2004. 2. 13.자2003마44【결정요지】

 

주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제607조 제4호소정의 이해관계인인 경매목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것이다.

임대주택법시행령 제13조 제2항각 호에 해당하는 임차인은 당해 임대주택을 다른 사람에 우선하여 분양받을 수 있는 지위를 가지게 된다고 할 것이나, 위 규정이 임대주택에 관한 부동산임의경매절차의 경우에도 적용되어 임대주택의 임차인에게 우선매수권을 주어야 한다고 해석할 수는 없다.

민법 제124조는 "대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못한다."고 규정하고 있으므로 부동산 입찰절차에서 동일 물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효이다.

 

 

<2> 집합건물 전유부분 매수인은 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권은 원칙적으로 토지공유지분의 범위에서 전유부분의 매각으로 소멸하게 된다.

 

【판시사항】

대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인이 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 경우, 토지공유지분에 대한 소유권을 취득하게 되며, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인이 토지공유지분에 대한 소유권을 함께 취득하게 된다. 또한 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이 토지공유지분의 범위에서 전유부분의 매각으로 소멸한다.

 

대법원 2013. 11. 28.선고2012다103325판결【판결요지】

 

집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분(이하 ‘대지지분’이라고 한다)에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득한다.

동일인의 소유에 속하는 전유부분과 토지공유지분 중 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 제91조 제2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸하는 것이며, 이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한경매절차에서 대지지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

 

 

<3> 건물 일부 전세권이 경락으로 소멸하더라도 또다른 전세권은 경락으로 소멸하지 않는다.

 

건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다는 사정만으로 그보다 나중에 설정되어 존속기간이 남아 있는 건물의 다른 부분을 목적으로 한 전세권까지 경락으로 인하여 소멸하지 않는다

 

대법원2000. 2. 25.선고98다50869【판결요지】

 

건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로 건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다고 하더라도 그 전세권보다 나중에 설정된 전세권이 건물의 다른 부분을 목적물로 하고 있었던 경우에는 그와 같은 사정만으로는 아직 존속기간이 남아 있는 후순위의 전세권까지 경락으로 인하여 함께 소멸한다고 볼 수 없다.

 

 

자료제공 울산지방법원 경매매수대리등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국

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