[부동산경매]건물의 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에서 매수한 매수인의 소유권 취득할 수 없다.

<1> 건물의 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에서 매수한 매수인의

소유권 취득할 수 없다.

 

건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에서 매수한 매수인의 소유권 취득할 수 없다

 

대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449【결정요지】

 

1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 

구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할수없다. 

 

그리고 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.

 

 

<2> 민사집행법 시행으로 신청된 담보권실행을 위한 경매 사건 및 그 집행에 관한 이의신청 사건에 적용할 법률은 신청시 시행 법률이다.

 

민사집행법 시행에 즈음하여 신청된 담보권실행을 위한 경매 사건 및 그 집행에 관한 이의신청 사건에 적용할 법률은 신청할 당시의 시행 법률이며, 민사집행법 시행 전에 신청된 부동산에 관한 임의경매사건은 민사집행법 부칙 제2조 제1항에

의하여 구 민사소송법이 적용된다.

 

대법원 2007. 11. 21.자 2007그170 결정

 

민사집행법 부칙 제1조는 “이 법은 2002년 7월 1일부터 시행한다.”고 규정하고 있고, 부칙 제2조 제1항은 “이 법 시행 전에 신청된 집행사건에 관하여는 종전의 규정에 따른다.”고 규정하고 있으므로, 부동산에 대한 담보권실행을 위한 경매사건은 그 신청시기를 기준으로 적용할 법률을 정하여야 하고, 한편 집행에 관한 이의는 집행절차에 부수하는 불복절차로서 이를 독립된 집행사건으로 볼 수 없으므로, 집행에 관한 이의신청 사건에 적용될 법률은 그 대상이 되는 집행사건을 기준으로

판정하여야 한다.

 

기록에 의하면, 이 사건 부동산의 근저당권자인 삼성생명보험 주식회사가 이 사건 부동산에 대하여 임의경매를 신청하여 그 무렵 그에 따른 경매법원의 경매개시결정이 내려진 후 진행된 매각절차에서 특별항고인이 최고가 매수신고인으로서

경매법원으로부터 매각허가결정을 받고,위 매각허가결정이 확정되었는데도 대금지급기일까지 대금지급의무를 이행하지 아니한 사실, 이에 경매법원이 직권으로 이 사건 부동산에 대한 재매각을 명함에 따라 재매각절차가 진행되던 중, 

이 사건 부동산 중 일부 면적의 토지가 광주광역시에 의하여 도로로 수용되자, 경매법원이 이 사건 부동산 소유자의 재감정신청을 받아들여 위 부동산에 대하여 재감정을 실시한 후 직권으로 매각결정을 변경하여 다시 매각절차를 진행한 결과, 

주식회사 웰빙주택건설에게 매각허가결정을 한 사실, 그 후 경매법원은 구 민사소송법 제648조 제5항을 적용하여

특별항고인의 매수신청보증금을 몰취한 다음 배당기일의 배당재단에 위 보증금 및 이자를 포함시킨 사실, 

이에 특별항고인은 광주지방법원에 이 사건 집행에 관한 이의신청을 하였고, 같은 법원은 위 신청을 기각한 사실, 

특별항고인이 같은 날 위 기각결정에 대하여 항고장을 제출하자 원심법원은 위 항고장의 기재를 특별항고의 제기로 보아 

이 사건 기록을 대법원으로 송부한 사실을 알 수 있다.

사정이 그러하다면, 이 사건 부동산에 관한 임의경매사건은 민사집행법이 시행되기 전에 신청된 집행사건으로서 

민사집행법 부칙 제2조 제1항에 의하여 구 민사소송법이 적용되므로 특별항고인은 구 민사소송법에 의하여 즉시항고를

제기할 수 있고, 그 관할법원은 광주지방법원이 된다.

 

 

<3> 담보가등기가 된 부동산이 경매되어 경락인이 소유권을 취득한 경우, 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

 

담보가등기가 경료된 부동산이 경매되어 경락인이 소유권을 취득한 후 담보가등기에 기하여 경료된 본등기의 효력은 무효이다.

 

대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 【판결요지】

 

가등기담보등에관한법률 제15조는 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있으므로 경락인이 경락허가결정을 받아 그 경락대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가 종전 소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라 하여도 이는 소유권을 경락인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다.

 

 

자료제공 울산지방법원 경매매수대리등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국

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