법정 지상권 경매물건 매수인은 그 지상권을 당연취득하게 된다.

 

<1> 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 건물 소유권을 이전받은 매수인은 그 지상권을 당연취득하게 된다

 

토지와 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자 취소권의 행사에 따라

그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 경우,

관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여

소유자가 다르게 된 경우’에 해당하지 않으며,

법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 건물 소유권을 이전받은 매수인은 그 지상권을 당연취득하게 된다.

이는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후

채권자취소권 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음

경매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

대법원2014. 12. 24.선고2012다73158【판결요지】

 

동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에

건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다.

그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은

채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 효력이 발생할 뿐이고

채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로,

토지와 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고

수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도,

이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여

소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다.

저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에

건물소유자는 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다.

그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 매수인은

매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등  특별한 사정이 없는 한

건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데,

이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후

채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라

수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

 

<2> 경매절차 진행 중에 신청채권과 별개의 선순위 채권 등을 양수받은 경우에도 선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜 잉여 여부를 계산하여야 한다.

 

부동산임의 경매신청채권자가 경매절차 진행 중에

신청채권과 별개의 선순위 채권 및 근저당권을 양수받은 경우에도 선순위 근저당권의 피담보채권액을

선순위 채권액의 계산에 포함시켜 민사집행법 제102조에 따른 잉여 여부를 계산하여야 한다.

 

대법원2010. 11. 26.자2010마1650【결정요지】

 

민사집행법 제102조는 우선채권자가 압류채권자와 동일인인 경우를 제외하고 있지 않으며,

우선채권자의 지위에 기하여 이중 경매신청을 함으로써 선행경매절차의 계속적인 진행을 구하는 의사를

적극적으로 표시하지 않은 경우에는 민사집행법 제102조에 우선채권자에 대한 보호기능이 없다고 할 수 없으므로,

부동산임의경매신청채권자가 경매절차 진행 중에 신청채권과 별개의 선순위 채권 및 근저당권을 양수받은 경우에도

선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜

민사집행법 제102조에 따른 잉여 여부를 계산하여야 한다고 본 원심판단을 수긍한 사례.

 

 

<3> 경매법원의 토지에 대한 임의경매는 '수량을 지정한 매매'로 볼 수 없다.

 

민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매' 란,

경매법원의 토지에 대한 임의경매를 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다

 

대법원2003. 1. 24.선고2002다65189【판결요지】

 

민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이

일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로,

토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도

당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여

그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는

이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.

일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은

단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고,

그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로

삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서,

특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다.

 

 

자료제공 울산지방법원 경매매수대리등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국

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