[부동산경매]매각대금 지급일 지정되기 전에 매각목적물리 멸실되면 매각대금을 감액할 수 있다.

 

 

<1> 매각대금 지급일 지정되기 전에 매각목적물리 멸실되면 매각대금을 감액할 수 있다.

 

매각허가결정의 확정 후 매각대금의 지급기일이 지정되기 전에 매각목적물의 일부가 멸실된 경우, 낙찰자가 매각대금 감액을 신청, 경매법원의 감액결정 허용하는 것이 상당하다.

 

대법원 2004. 12. 24. 자 2003마1665【결정요지】

 

 

임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고, 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다.

 

 

<2> 배당이의 소에서 경매신청기입등기 전에 등기된 근저당권의 피담보채권의 존재를 주장할 수 있다.

 

배당이의 소송에서 경매신청기입등기 이전에 등기된 근저당권자가 채권계산서에 기재한 피담보채권 이외에 그 근저당권의 피담보채권이 될 수 있는 다른 채권의 존재를 주장할 수 있다.

 

 

대법원 1998. 7. 28. 선고 98다7179 【판결요지】

 

담보권 실행을 위한 부동산 경매절차에서 경매신청기입등기 이전에 등기되어 있는 근저당권은 경락으로 인하여 소멸되는 대신에 그 근저당권자는 민사소송법 제605조가 정하는 배당요구를 하지 아니하더라도 당연히 그 순위에 따라 배당을 받을 수 있고, 이와 같이 배당요구를 하지 아니하더라도 당연히 그 순위에 따라 배당을 받을 수 있는 근저당권자는 민사소송법 제605조 제1항의 배당요구채권자에 포함되지 아니하고, 따라서 비록 그와 같은 근저당권자가 채권신고서를 제출하였고, 그 채권신고서에 기재한 피담보채권이 존재하지 아니한다 하더라도 그 근저당권자는 위와 같은 피담보채권의 부존재를 이유로 하여 다른 채권자가 제기한 배당이의 소송에서 그 근저당권의 피담보채권이 될 수 있는 다른 채권이 존재하고 있다는 주장을 할 수 있으며 그 다른 채권이 존재하고 있음이 밝혀진 경우에는 그 근저당권자에 대한 배당은 적법하다.

 

 

 

<3> 우선변제권 있는 채권을 대위변제한 자는 우선변제권을 인정받게 된다.

 

근로기준법에 따른 우선변제권 있는 임금채권을 대위변제한 경우, 대위자의 우선변제권 인정받게 되며, 변제로 인한 제3자의 의미는 대위변제의 목적인 그 채권 자체에 관하여 대위변제자와 양립할 수 없는 법률상 지위에 있는 자만을 의미한다.

그리고, 임금채권을 대위변제한 자가 대위 통지를 하기 전에 사용자의 부동산에 대한 저당권자의 신청에 의하여 경매가 개시된 경우, 임의대위자가 저당권자에게 대항할 수 있다.

 

대법원 1996. 2. 23. 선고 94다21160【판결요지】

 

타인의 채무를 변제하고 채권자를 대위하는 대위변제의 경우 채권자의 채권은 동일성을 유지한 채 법률상 당연히 변제자에게 이전하고, 이러한 법리는 채권이 근로기준법상의 임금채권이라 하더라도 그대로 적용되므로, 근로기준법 제30조의2 제2항에 규정된 우선변제권이 있는 임금채권을 변제한 자는 채무자인 사용자에 대한 임금채권자로서 사용자의 총재산에 대한 강제집행절차나 임의경매절차가 개시된 경우에 경락기일까지 배당요구를 하여 그 배당절차에서 저당권의 피담보채권이나 일반채권보다 우선하여 변제받을 수 있다.

이 경우 제3자라 함은 대위변제의 목적인 그 채권 자체에 관하여 대위변제자와 양립할 수 없는 법률상 지위에 있는 자만을 의미한다.

 

임금채권에 대하여 아무런 관련이 없는 사용자에 대한 근저당권부 채권자는 임금채권의 대위변제자가 대항요건을 갖추어야 할 제3자에 해당된다고 할 수 없으므로, 변제로 인한 임의대위자의 사용자에 대한 대위의 통지가 적법히 된 이상 근저당채권자가 신청한 경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류의 효력이 발생한 날보다 그 대위 통지 일자가 늦다고 하더라도 대위에 영향이 없다.

 

 

 

자료제공 울산지방법원 경매매수대리등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국

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