안녕하세요, 똑똑입니다 :)
여러분은 등기부등본을
보신 적 있으신가요?
부동산 거래에 빠질 수 없는 게
바로 '등기부등본'인데요!
굉장히 중요하지만 자주 접해보지 않았다면
낯설기 때문에 꼼꼼히 따져보기가 쉽지 않은데요,
오늘은 안전한 부동산 거래를 위한
'등기부등본 보는 법'을
알아보겠습니다~!!
등기부등본이란?
우리가 흔히 알고 있는
'등기부등본'(정식 명칭 : 등기사항전부증명서)은
부동산 거래를 할 때 가장 중요한 서류인데요,
주인이 누구인지, 진짜 소유자가 맞는지,
계약할 주소와 동일한지, 압류될 위험은 없는지,
매물을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등을
상세하게 적어놓은 장부입니다.
이 등기부등본을 잘 보기만 해도
내가 계약하려는 부동산이
안전한지 위험한지 알 수 있습니다!
등기부등본 발급방법
'등기부등본'을 보기 위해서는
먼저 등기부등본을 열람 / 발급해야 되겠죠!
세무서, 관할 구청과 행정복지센터 등은 물론
간편하게 대법원 인터넷등기소에서도
열람 / 발급이 가능합니다.
인터넷등기소 홈페이지에서
부동산 등기 열람 / 서면발급 ▶
열람 또는 발급하기 선택 ▶
알아볼 부동산의 주소를 입력하면
해당 등기부등본을 열람 및 발급
가능합니다(수수료 있음).
등기부등본 보는 방법
'등기부등본'을 발급받았다면
이제 자세히 들여다 볼 차례입니다!
생소한 용어가 많아 처음엔 당황할 수도 있지만
찬찬히 살펴보면 그리 어렵지 않습니다.
(빨간 줄이 그어져 있어도 이미 지난 내용이니 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다)
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되는데요,
계약할 때에는 표제부를 유심히 보는 게 중요하고
계약하기 전에는 갑구와 을구를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
1. 표제부
"내가 찾고 있는 부동산 정보와 일치하는지 확인"
먼저 등기부등본을 발급 받으면
가장 위에 나오는 '표제부'는
해당 부동산의 소유권 보존일과
외형 정보(지번, 구조, 면적 등)를
나타내는 부분입니다.
내가 계약하려는 부동산 주소가
표제부에 적혀있는 주소와
동일한지 확인!
잘못된 지번 또는 동, 호수로 임대차 계약을 하면
임대차보호법을 적용 받을 수 없기 때문에
계약할 때 표제부에 나와있는 주소가
내가 계약하려는 부동산 주소와 같은지
반드시 확인해야 합니다!
그리고 집합건물이라면
*대지권 별도등기가 없는지
확인해야 합니다.
만약 대지권에 별도등기가 되어 있으면
토지등기부를 열람해 권리관계를
면밀히 살펴봐야 합니다.
*대지권 : 건물 소유자가 전유 부분을 소유하기 위해
건물의 대지에 갖는 대지 사용권 중 건물과 분리해
처분할 수 없게 해 놓는 권리
2. 갑구
"현 소유자와 계약 당사자가 동일한지,
소유권 관련 특이점(경매, 매매 등)이 없는지 확인"
다음은 소유자 정보가 적혀 있는
'갑구'입니다.
누가 이 부동산의 주인인지
소유권이 언제 누구에게 왜 이전이 되었는지
2인 이상 소유자라면 각 지분은 어떻게 되는지
소유권 변동에 대한 모든 정보를 알 수 있습니다.
또한 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 다툼이
일어나고 있는지도 알 수 있습니다.
※ 갑구에 나와 있으면 위험한 단어
① 가등기 : 부동산을 매매하기 전 미리 등기해놓는 것으로 부동산이 법적으로 다른 사람에게 넘어갈 예정이라 주인이 바뀔 수 있다는 의미입니다. 내가 지금 매수하더라도 가등기한 사람이 자기 것이라고 주장하면 어쩔 수 없이 빼앗기게 되므로 소유권이 어떻게 될 것인지 정확하게 확인하는 것이 좋고 직거래는 무조건 피해야 합니다.
② 신탁 : 부동산 주인은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 수 있는데 아예 소유권을 넘겨 버리거나 돈을 아주 많이 빌릴 경우 신탁이라고 표시됩니다. 신탁회사의 동의 없이 계약했다가 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금 돌려받는 순위가 밀릴 수 있습니다. 새로 지은 건물의 등기부등본에서 종종 볼 수 있는데, 이 역시 직거래는 절대 하지 말아야 합니다.
③ (가)압류 : (가)압류가 있으면 부동산을 처분 당할 수 있습니다. 주인이 채무를 갚지 않아 채권자와 법인이 대신 돈을 돌려받겠다고 법원에 신청한 경우 압류 혹은 가압류가 찍힙니다. 그만큼 부동산 주인이 경제적으로 어려운 상황이라 임대차 거래 시 차후 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있습니다.
④ 경매개시결정 : 부동산 주인이 돈을 갚지 못 해 경매가 진행되고 있다는 의미입니다. 절대 거래해선 안 됩니다.
⑤ 임차권등기명령 : 앞서 집을 빌린 세입자가 집 주인에게 보증금을 돌려 받지 못 한 사례가 있다는 것을 뜻합니다. 이 경우 어떤 일이 있었는지 사실관계를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.
'등기부등본 갑구'에
경매개시결정, 임차권등기명령 등이 적혀 있다면
그 집엔 들어가지 않는 걸 추천드립니다.
문제가 생겨도 알고도 들어갔다며
법적 보호를 받기 어렵기 때문입니다.
또한 보전처분, 가처분 등이
기재되어 있는 부동산도
거래하지 않는 게 안전합니다.
계약금을 입금할 때에는
내가 거래하려는 부동산 주인의 명의와
입금하는 계좌번호의 명의가 같은지도
꼭 확인하세요!
내가 거래하려는 부동산 주인의 명의와
계약할 때 입금하는 계좌번호의 명의가
동일한지 확인!
3. 을구
"부동산 담보, 채무 상황이 어떠한지 확인"
마지막으로 '을구'는
전세권, 지상권, 근저당권 등
소유권 외 권리사항을 알려줍니다.
보통 부동산을 담보로 얼마나 대출을 받았는지
알 수 있어 중요한 내용입니다.
부동산은 값비싼 자산인 만큼
부동산을 담보로 돈을 빌리곤 하는데
이럴 경우 '등기부등본 을구'에
'근저당권 설정'이라고 적힙니다.
전세 계약을 할 때에는
이 근저당권 설정을 잘 봐야 하는데요,
돈을 빌리는 것 자체는 문제가 없지만
지나치게 많은 돈을 빌렸다면
유심히 살펴볼 필요가 있습니다.
만약 집주인이 은행에 빌린 돈을 못 갚으면
집이 경매로 넘어가고 세입자는 보증금을
온전히 다 돌려 받지 못 할 수도 있기 때문입니다.
왜냐하면 내가 전세 계약하고
전입신고로 확정일자를 받은 날짜보다
근저당권 설정 날짜가 빠르므로
은행이 1순위, 내가 2순위가 되어
나중에 경매로 집이 팔려도 은행이 먼저 돈을 받아가고
남은 돈에서 보증금을 돌려 받을 수 있기 때문이죠.
그렇다면 돈을 얼마나 빌려야
괜찮다고 볼 수 있을까요?
보통 빌린 돈(융자)과 보증금을 합친 금액이
집 시세의 70% 미만일 때 안전하다고 볼 수 있습니다.
집주인이 돈을 얼마나 빌렸는지 보려면
을구의 근저당권 설정에서 오른쪽에 있는
'채권최고액'을 보면 알 수 있습니다.
그렇다고 근저당권 설정을
너무 민감하게 받아들이지 않아도 되는데요,
갑구에 나와 있는 가압류, 가처분 등과는 달리
근저당권 설정은 집주인이
자기 집을 담보로 대출을 한 것으로
즉 우리가 집 살 때 흔히들 하는
'주택담보대출'을 말합니다.
이런 집을 거래할 때에는
내가 보낸 잔금으로 즉시 대출을 상환하여
근저당권을 없애준다는 조건으로 계약하면 됩니다!
채권최고액을 확인하고
시세 대비 대출이 너무 많은
부동산은 피할 것!
오늘은 '등기부등본 보는 법'에 대해
알아봤는데요,
이렇게 자세히 봐야하는 건가 할 수 도 있지만
부동산 거래는 적은 돈이 아니기 때문에
항상 신중하게 꼼꼼히 살펴봐야 합니다!
당장은 힘들어도 사전에 잘 살펴보고
안전하게 거래하는 게
분명 마음이 편하실 겁니다!
빠르고 간편하게 찾아보는 맞춤매물!
울산교차로 부동산
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