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경매지식30

[부동산경매]대지권이 있는 집합건물을 매수한 경우, 토지공유지분권을 이전등기하지 않더라도 토지공유지부권을 취득한다. 대지권이 있는 집합건물을 매수한 경우, 토지공유지분권을 이전등기하지 않더라도 토지공유지부권을 취득한다. 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인이 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 경우, 토지공유지분에 대한 소유권을 취득하게 된다. 또한, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인이 토지공유지분에 대한 소유권을 함께 취득하며, 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이 토지공유지분의 범위에서 전유부분이 매각으로 함께 소멸한다. 대법원 2013. 11. 28.선고 2012다103325 【판결요지】 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 .. 2025. 6. 13.
[부동산경매] 부동산 매수인이 일부 인수한 피담보채무의 불이행으로 인한 책임은 매수인에게 있게 된다. 부동산 매수인이 일부 인수한 피담보채무의 불이행으로 인한 책임은 매수인에게 있게 된다. 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수하였는데 매도인은 자신이 부담하는 피담보채무를 모두 이행한 반면 매수인은 인수한 부분을 이행하지 않음으로써 근저당권이 실행되어 매수인이 취득한 소유권을 잃게 된 경우, 매도인은 담보책임 부담이 없다 대법원 2002. 9. 4.선고 2002다11151 【판결요지】 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 민법 제576조 제1항 의 규정에 의하여 매매계약을 해제할 수 있지만, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우에는 특별한 사정.. 2025. 6. 9.
[부동산경매]지상권이 있는 건물이 경매 등으로 소유권이 이전되면 그 건물에 대한 지상권도 이전된다 공동근저당권자가 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받았다는 사정만으로는 당연히 채권자와 채무자 사이의 기본거래가 종료된다고 볼 수 없다. 공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부 부동산에 대하여 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받은 경우, 해당 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기(=매수인이 매각대금을 지급한 때) 및 같은 시기에 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 원칙적으로 확정되지 않는다. 대법원 2017. 9. 21.선고 2015다50637【판결요지】 공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부 부동산에 대하여 제3자가 신청한 경매절차에 소극적으로 참가하여 우선배당을 받은 경우, 해당 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권.. 2025. 5. 12.
[부동산경매]경락대금까지 배당받은 후 경락인에게 공정증서 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다. 무효인 공정증서상 집행채무자가 그 공정증서 채무명의로 한 경매절차에서 경락대금까지 배당받은 후 경락인에게 공정증서 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다. 무효인 공정증서상 집행채무자로 표시된 자가 그 공정증서를 채무명의로 한 경매절차가 진행되는 동안 이를 방치하고, 오히려 변제를 주장하여 경락허가결정에 대한 항고절차를 취하고 경락대금까지 배당받은 후 경락인에 대하여 공정증서의 무효를 이유로 이에 기한 강제경매도 무효라고 주장함은 신의칙에 위반되는 것이라 보아야 한다. 대법원 1992. 7. 28.선고 92다7726 판결【판결요지】 무효인 공정증서상에 집행채무자로 표시된 자가 그 공정증서를 채무명의로 한 경매절차가 진행되고 있는 동안에 공정증서의 무효를 주장하여 경매절차를 저지할 수 있었음에도 불구하고 그.. 2025. 5. 7.
[부동산경매]학교법인이 감독청의 허가를 받지 않고 한 약정행위는 무효이다. 학교법인이 감독청의 허가를 받지 않고 한 약정행위는 무효이다. 학교법인이 감독청의 허가절차를 거치지 아니하고 그 물상보증인에게 물상보증으로 인한 손해를 배상하기로 한 약정이 무효이며, 학교법인이 물상보증인에 대한 불법행위책임에 있어 담보로 제공된 부동산의 경매로 물상보증인에게 양도소득세 등이 부과, 확정된 것만으로 손해가 현실적으로 발생한 것으로 보아야 한다그리고 저당권의 실행으로 인한 임의경매가 양도소득세 및 방위세의 과세대상이 된다.  대법원 1991. 10. 11. 선고 91다14604【판결요지】  학교법인이 은행대출을 받음에 있어 그 물상보증인이 된 자에게 물상보증으로 인한 손해를 배상하기로 한 약정이 사립학교법 제28조 소정의 의무부담행위에 해당되어 감독청의 허가절차를 거치지 아니하였다면 무효이.. 2024. 12. 18.
[부동산경매]우선권있는 채권을 대위변제한 경우 대위자는 우선변제권이 인정되며, 우선변제의 대상이 되는 퇴직금은 원칙적으로 퇴직금 전액이 그 대상이 된다. 우선권있는 채권을 대위변제한 경우 대위자는 우선변제권이 인정되며, 우선변제의 대상이 되는 퇴직금은 원칙적으로 퇴직금 전액이 그 대상이 된다. 근로기준법 제30조의2 제2항에 따른 우선변제권 있는 임금채권을 대위변제한 경우, 대위자의 우선변제권이 인정되며, 변제로 인한 임의대위를 위하여 대항요건을 갖추어야 하는 제3자란 대위변제의 목적인 그 채권 자체에 관하여 대위변제자와 양립할 수 없는 법률상 지위에 있는 자만을 의미한다.또한, 임금채권을 대위변제한 자가 대위 통지를 하기 전에 사용자의 부동산에 대한 저당권자의 신청에 의하여 경매가 개시된 경우, 임의대위자가 저당권자에게 대항할 수 있으며, 우선변제의 대상이 되는 퇴직금의 범위는 원칙적으로 퇴직금 전액이 그 대상이 된다. 대법원 1996. 2. 23. 선.. 2024. 12. 11.
[부동산경매]매각대금 지급일 지정되기 전에 매각목적물리 멸실되면 매각대금을 감액할 수 있다. 매각대금 지급일 지정되기 전에 매각목적물리 멸실되면 매각대금을 감액할 수 있다. 매각허가결정의 확정 후 매각대금의 지급기일이 지정되기 전에 매각목적물의 일부가 멸실된 경우, 낙찰자가 매각대금 감액을 신청, 경매법원의 감액결정 허용하는 것이 상당하다. 대법원 2004. 12. 24. 자 2003마1665【결정요지】  임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고, 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지.. 2024. 12. 6.
[부동산경매] 여러 채권자가 근저당권을 준공유하는 경우, 경매절차에서 배당방법은 지분비율 별로 안분배당을 하게 된다. 양수인이 사업용 자산 일부를 임의경매로 낙찰받아 취득하는 한편 나머지 그 사업에 관한 모든 권리를 포괄적으로 승계한 경우, 그 사업의 경제적 가치가 일괄 평가가 결여된 것으로써, 지방세 납부도 각각 계산함이 상당하다.   포괄적 양도,양수의 경우 제2차 납세의무를 부담하게 되며, 이는 양수인과 양도인 사이에 사업시설, 영업권, 채권, 채무 등 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 포함하는 사업의 경제적 가치를 일괄적으로 평가하여 사업양도의 대가로서 지급하였거나 지급하기로 한 금액을 의미한다.양수인이 임의경매집행절차 및 별도의 양도계약에 의하여 양도인의 사업을 포괄적으로 승계한 경우, 양수인의 제2차 납세의무의 범위는 경매 이외 일반매매에 의한 계산 방식으로 계산하게 된다. 대법원2009. 1. 30.선고20.. 2024. 12. 2.
[부동산경매]판결에 기한 집행이 권리남용이 되는 경우에는 집행채무자는 청구이의의 소에 의하여 그 집행의 배제를 구할 수 있다. 확정판결에 의한 권리라 하더라도,그 판결에 기한 집행이 권리남용이 되는 경우에는 집행채무자는 청구이의의 소에 의하여 그 집행의 배제를 구할 수 있다. 확정판결의 집행이 권리남용이 되는 경우 청구이의의 소를 구할 수 있으며, 채권자가 연대보증인 중 1인에 대한 소송에서 그 변론종결 전 보증채무액의 일부가 변제되었는데도 전부의 지급을 명한 판결을 받고 그 후 나머지 채무도 변제되었으나 확정판결에 기한 강제집행을 신청한 경우, 이는 권리남용에 해당된다. 대법원1997. 9. 12.선고96다4862【판결요지】 확정판결의 내용이 실체적 권리관계에 배치되는 경우 그 판결에 의하여 집행할 수 있는 것으로 확정된 권리의 성질과 그 내용, 판결의 성립 경위 및 판결 성립 후 집행에 이르기까지의 사정, 그 집행이 당사자에.. 2024. 9. 27.
[부동산경매]대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 보증금 전액을 받을 수 있다. 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 보증금 전액을 받을 수 있다. 경매에서 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액 전부이며, 부대상고의 제기 기한은 상고이유서 제출기한 만료시까지로 보아야 한다. 대법원2001. 3. 23.선고2000다30165【판결요지】 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중경매절.. 2024. 9. 20.
매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우,매도인이 매매계약을 해제할 수 있다. 근저당권의 채무를 인수조건으로 매수한 자가 인수채무를 변제하지 않아 매매목적물 경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기위하여 피담보채무를 변제한 경우,  매도인이 매매계약을 해제할 수 있다. 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우,매도인이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있으며,부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우,매수인의 인수채무불이행 또는 매도인의 임의변제로 인한 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있다.  대법원2004. 7. 9.선고2004다13083【판결요지】매매목적물에 .. 2024. 7. 24.
이해관계인들에게 경매기일 등을 공고, 통지 이후에 권리신고한 또다른 이해관계인에게 경매기일 등을 통지하지 않았더라도 위법한 것은 아니다 이해관계인들에게 경매기일 등을 공고, 통지 이후에 권리신고한 또다른 이해관계인에게 경매기일 등을 통지하지 않았더라도 위법한 것은 아니다. 이해관계인들에 대한 경매기일 및 경락기일의 공고, 게시 및 통지 이후 권리신고를 한 이해관계인에게 통지절차가 끝난 위 경매기일 및 경락기일의 통지를 하지 아니하였다 하여 위법하다할 수 없다. 대법원 1993. 3. 4.자 93마178【결정요지】 채무자, 소유자, 후순위근저당권자 등의 이해관계인에 대한 경매기일 및 경락기일에 대한 공고 및 게시를 하고 민사소송법 제617조 제3항에 따른 등기우편의 발송에 의한 통지를 한 이후 등기부등본을 첨부하여 권리신고를 한 이해관계인에게 통지절차가 끝난 위 경매기일 및 경락기일의 통지를 하지 아니하였다 하여 위법하다고 할 수 없다. .. 2024. 2. 22.
대항요건을 갖춘 임차인이 집행법원에 권리신고해야만 된다. 대항요건을 갖춘 임차인이 집행법원에 권리신고해야만 된다. 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 이해관계인이 되기 위해서는 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고해야 비로소 이해관계인이 되는 것이며, 임차인이 부동산임의경매절차에서 우선매수권을 갖지 못하며, 부동산 입찰절차에서 동일한 물건에 관하여 1인이 2인 이상의 대리인이 된 경우, 그 대리인이 한 입찰행위의 효력은 무효이다. 대법원2004. 2. 13.자2003마44【결정요지】 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제607조 제4호소정의 이해관계인인 경매목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에.. 2023. 12. 28.
임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임 등은 경락인에게 이전되지 않는다. 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임 등은 경락인에게 이전되지 않는다. 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되며, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않으며, 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 원칙적으로 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016.. 2023. 12. 14.
근저당권 소멸시키기 위해 채무자가 채권자에게 약속어음 발행해 준 것만으로는 근저당권소멸 사유 아니다. 근저당권 소멸시키기 위해 채무자가 채권자에게 약속어음 발행해 준 것만으로는 근저당권소멸 사유 아니다. 경매부동산이 제3자에게 경락하게 되자 이를 저지하기 위하여 채권자와 채무자가 합의하여 위 피담보채무 변제를 목적으로 채무자가 발행한 약속 어음과 근저당권과는 상관이 없다. 대법원 1968. 7. 8.자 68마164【결정요지】 제3자가 경매부동산을 경락함에 이르자 이를 저지할 목적으로 채무자와 채권자가 합의하여 피담보채무의 원리금과 집행비용을 합한 금원을 액면금으로 하는 약속어음을 채무자가 발행하여 채권자에게 교부하여 이로써 변제가 있는 것으로 하여 채무자가 경매개시결정을 말소시켰음에도 불구하고 채무자가 약속어음금을 채권자에게 지급하지 아니한 경우 이 약속어음을 채권자가 수령함으로써 피담보채무가 대물변제로.. 2023. 12. 11.
가족 명의로 전입신고되어 있어도 경매법원에 배당요구 가능하다. 가족 명의로 전입신고되어 있어도 경매법원에 배당요구 가능하다. 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 사기죄가 성립하지 않는다. 대법원2002. 2. 8.선고2001도6669판결【판결요지】 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여경매법원에 배당요구를 한 경우, 실제의 임차인이 전세계약서상의 임차인 명의를 처의 명의로 변경하지 아니하였다 하더라도 소액임대차보증금에 대한 우선변제권 행사로서 배당금을 수령할.. 2023. 12. 1.
부동산매수대금 부담한 명의신탁자와 명의수탁자 중 부동산소유자는 명의수탁자이다. 근저당권 설정되어 있는 대지 위에 신축한 건물에 강제경매절차로 을이 대지와 건물을 매수한 후 소유권이전등기를 마쳤고, 위 경매절차 개시 전에 건물에 관하여 가등기를 마친 병이 일부 전유부분에 관하여 본등기를 함으로써 각 전유부분과 대지사용권에 해당하는 토지공유지분이 분리된 사안에서, 각 전유부분에 관하여 가등기에 기한 본등기를 하더라도 대지사용권의 분리처분으로 볼 수 없다. 【판시사항】 갑 등이 신축한 집합건물에 관한 구분소유가 성립하기 전에 대지에 관하여 근저당권이 설정되어 있었는데, 위 대지와 건물에 관한 강제경매절차에서 을이 대지와 건물을 매수한 후 대지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 위 경매절차 개시 전에 건물에 관하여 가등기를 마친 병이 일부 전유부분에 관하여 본등기를 함으로써 각 전유부분과.. 2023. 11. 28.
경매에서 우선 교부받은 국세가 취소재결된 경우, 국가가 부당이득을 하였다고 할 것이다 경매에서 우선 교부받은 국세가 취소재결된 경우, 국가가 부당이득을 하였다고 할 것이다 임의경매절차에서 우선 교부받은 국세의 부과처분이 취소재결된 경우 국가가 부당이득을 하였다고 할 것이고, 경매목적물의 소유자나 이로 인하여 손해를 입은 사람은 부당이득반환청구권을 갖는다 대법원 1991. 6. 28. 선고 91다5327 【판결요지】 임의경매절차에서 세무서장이 경매법원으로부터 우선권이 있는 법인세 등의 국세액을 교부받은 후 국세심판소장에 의하여 위 세무서장이 한 국세의 부과처분을 취소하는 내용의 재결이 있었다면 위 부과처분의 효력은 소급하여 상실하게 되고, 국가는 권리없이 위 법원으로부터 위 세액 상당을 교부받은 결과가 되어 법률상 원인없이 이득을 하였다고 할 것이고, 이로 인하여 손해를 입는 사람은 그 교.. 2023. 11. 22.
부동산 경매상식 사업자의 지위를 승계한 자가 종전 사업자의 제3자에 대한 일반 사법상의 권리·의무까지 포괄적으로 승계하지 않는다 구 관광진흥법 제13조 제4항에 의하여 관광사업자의 지위를 승계한 자가 종전 관광사업자의 제3자에 대한 일반 사법상의 권리·의무까지 포괄적으로 승계하지 않는다 대법원1999. 6. 8.선고97다30028【판결요지】 종전의 관광사업자가 이미 관광진흥법 소정의 관광사업 등록기준에 적합한 시설을 구비하고 소정의 심사절차를 거쳐 관광사업자 등록을 마친 이상 종전의 관광사업자로부터 주요한 관광사업시설의 전부를 인수한 인수인이 별도로 신규의 등록절차를 거치지 아니하더라도 그 인수인에 대하여 종전의 관광사업자와 같은 관광사업자로서의 지위를 인정하여 주려는 데에 그 취지가 있다 할 것이므로, 달리 특별한 규.. 2023. 8. 2.
공유물 분할 경매 때는 그 부동산 위의 부담을 소멸 조건으로 한다. " 공유물분할 경매 때는 그 부동산 위의 부담을 소멸 조건으로 한다" 민법 제269조에 의하여 실시되는 ‘공유물분할을 위한 경매’가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 원칙적으로 법정매각조건으로 하며, 위와 달리 그 부담을 매수인에게 인수시키는 경우 집행법원이 매각조건 변경결정과 고지 등의 조치를 하게 된다. 대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 【판결요지】 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전부 개정되기 전의 것)은 제608조 제2항에서 “저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다.”고 함과 아울러, 제728조에서 이를 담보권의 실행을 위한 경매절차에도 준용하도록 함으로써 경매.. 2021. 7. 30.
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